إعداد نظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية ، أحد الأنظمة المعتمدة من قبل سلطة المملكة لتنظيم خدمات تسجيل الوحدات العقارية بحيث يمكن تحديدها وتحديدها على وجه التحديد ، وليس كملاك عقارات ، والحد من النزاعات مع الوحدات العقارية ، وحقوق الملكية الخاصة بهم تم إثباته لـ حد كبير دون الحاجة لـ التقاضي لإثبات الملكية. وهذا يرهق القضاء السعودي حيث يعمل النظام على تعزيز المكانة القانونية لأصحاب هذه الوحدات.
نظام التسجيل العقاري
نظام التسجيل العقاري هو أحد الأنظمة التي طورتها المملكة العربية السعودية في السنوات الأخيرة بهدف تحديد وتنظيم الملكية العقارية وتحديد والتعامل مع العقارات. قبل أن نتعرف على نظام التسجيل العقاري ، يجب أن نتعرف على نوعي التسجيل العقاري الصالحين في الأنظمة التشريعية العالمية:
- أول: مع التسجيل الشخصي وبهذه الطريقة يتم تسجيل الحقوق الناشئة عن ملكية العقار بأسماء الأفراد وليس في طبيعة الممتلكات مما يؤدي لـ الكثير من النزاعات والمشاكل القانونية. العقار الذي يجعله مجهول الهوية في حد ذاته ، لأنه يعرف باسم صاحب العقار ، وليس عبر وجوده الحقيقي ، وقد تسببت طريقة التسجيل العقاري هذه في الكثير من المشاكل ، لذلك تخلت عن معظم الأنظمة القانونية ولم تعد قابلة للتطبيق في معظم البلدان النامية والمتقدمة.
- ثانيا: بدأ التسجيل العيني في أستراليا في منتصف القرن التاسع عشر الميلادي واتجهت الدول لـ العمل معه حيث استفادت هذه الطريقة من استقرار واستقرار الملكية وتجنب المشكلات التي ظهرت في نظام التسجيل الفعلي. ، وطورته كل دولة بما يناسب أسلوب حياتها.
من بين الدول التي طبقت نظام التسجيل العقاري: أنشأت المملكة العربية السعودية نظام التسجيل العقاري في عام 1423 هـ بناءً على قرار مجلس الوزراء السعودي رقم هاتف 42 وتاريخ 2/9/1423 هـ والمرسوم الملكي م. . / 6 ، 2/11/1423 هـ ، ينظم القانون الأحكام الخاصة بالتسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية ، ويوضح الأموال غير المنقولة الخاضعة لهذا النظام ، وكذلك يوضح القانون المنصوص عليه في السجل التجاري ، ومعاملات وزارة المالية. الشؤون البلدية والقروية فيما يتعلق بتوثيق وتسجيل المستندات العقارية المطلوبة لتسجيل الوحدات العقارية بالتعاون مع وزارة العدل العقارات وسندات الملكية والشهادات والجزاءات المفروضة لعدم الامتثال للأحكام المعتمدة بواسطة النظام.
تابع أيضًا:
مزايا نظام التسجيل العقاري
نظام التسجيل العقاري هو النظام الذي تعمل فيه معظم دول العالم لأنه قادر على تزويد العقار ومالكه بأقصى حماية عقارية توفرها الأنظمة القانونية ، بينما يساعد أيضًا في توفير الحماية القانونية. الثقة في سوق العقارات بالدولة بالنسبة للمعاملات التي تتم في العقار وبالتالي التأثير الإيجابي عليه يؤدي بالضرورة لـ زيادة الطلب على العقارات ، على عكس الحالات التي لا يوجد فيها استقرار في هذا المجال ، فإن تداول العقارات في هذه البلدان ممتلئ من المخاطر التي تؤدي لـ عزوف الأفراد عن التعامل مع هذه القضية وتعد من أهم سمات نظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية:
- توفير الحماية القانونية للعقار عبر السجل العقاري الذي له سلطة مطلقة ولا يمكن الاعتراض عليه.
- لإتاحة الفرصة لتحديد الوضع القانوني للممتلكات لمن يرغبون في اقرار أي إجراء قانوني بشأنه ، مثل البيع أو الإيجار أو الحجز أو إساءة الاستخدام أو الإجراءات القانونية المختلفة.
- تحديد الموقع الدقيق للعقار ومعرفة وصفه ومساحته وحدوده وجميع الحقوق الواردة في العقار.
- يساعد النظام الجديد في القضاء على الكثير من القضايا في سجل الملكية والنزاعات المتعلقة بحقوق الملكية على نفس العقار.
- ساعد نظام التسجيل العقاري في الحد من منازعات سند الملكية.
- خفض النظام منازعات حدود الملكية عبر تعدي جار على ممتلكات الجار.
- تحديد دقيق لكافة البيانات المتعلقة بالعقار في السجل العقاري للتأكد من أن كافة البيانات المتعلقة بالعقار مسجلة بشكل قاطع ولا تقبل الشك ، وعدم انتهاك أي جزء من الممتلكات أو الاستيلاء عليها
- ينشأ عدد ضخم من الخلافات بسبب تشابه أسماء الملاك فيما يتعلق بالممتلكات التي يمتلكونها ، وبالتالي فإن تسجيل ملكية العين ساعد في الحد من هذه المشاكل ومنعها بشكل كامل.
- يساعد النظام في تثبيت ملكية العقار لأنه يحمي المالك من مطالبات الملكية الخبيثة.
- وقد ساعد النظام في تسهيل عملية التسجيل وتقليل الوقت المستغرق لإتمام هذه المعاملات عبر تحديد كافة البيانات المتعلقة بالعقار بدقة.
وضح نظام التسجيل العقاري
نظام التسجيل العقاري هو نظام قانوني يتطلب إنشاء سجل تجاري لكل وحدة عقارية ، وتشير الوحدات العقارية في هذا النظام لـ كافة الأراضي المملوكة لشخص واحد أو أكثر. في منطقة العقارات ، لن يكون هناك فصل عن الممتلكات العمومية أو الخاصة ولن يكون لجزء منها أي التزامات غير الأولى ، وستكون هناك أراضي مخصصة للخدمات العمومية والمناجم والمحاجر.
كما يضمن القانون وضحًا دقيقًا للممتلكات عبر إحداثياتها وأوصافها ووضعها القانوني وحقوق الملكية والالتزامات الناشئة عنها. كما يحدد النظام الصلاحيات الممنوحة لوزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة العدل السعودية لتسجيل وتوثيق الممتلكات.
كما تحدد الخرائط المستخدمة لتحديد العقارات. الأحكام الخاصة بتسجيل العقارات والصفقات التي تتم عليها من قبل المالك أو الورثة أو أنفسهم أو أمناءهم ، وطرق الاستفادة منها لكل منهم وضرورة تدوين أي منها والمعاملات الناشئة عن البيع والإيجار. أو معاملات الإرث وحقوق الملكية غير المنقولة ودعاوى الأولوية.
كما يشمل القانون الجهات التي قُدِّمت فيها طلبات التصرف في العقارات وإثباتها ، والرسوم المعدة لتسجيل الإجراءات القانونية التي تحدث في الوحدة العقارية ، وأي من بيانات المسح التي سيتم تقييمها قبل الموافقة على إتلافها. . كما تضمنت أحكاماً تتعلق بضرورة إثبات أي تغيير في الوحدة العقارية من هدم وبناء وتغيير. وكذلك الأحكام المتعلقة بتقسيم العقار. بالإضافة لـ ما سبق ، ينظم النظام الأحكام الخاصة بسندات الملكية وإصدارها وشهادات البيانات ، وفي انتهاء المطاف ، يتم إصدار العقوبات في حالة عدم الامتثال لأي من الأحكام التي ينص عليها القانون.
تابع أيضًا:
وضح المادة 36 من نظام تسجيل العقارات
يحدد نظام تسجيل العقارات طريقة وآلية التسجيل الأول للوحدة العقارية في السجل العقاري ، والمعاملات التي يتم استلامها على العقار بعد إتمام التسجيل. المادة السادسة والثلاثون تنظم البعض. معدل المعاملات الواردة على العقار المسجل حسب نظام التسجيل العقاري. 36 من النظام:
“يجب تسجيل كافة المعاملات التي تنشئ أو تنقل أو تغير أو تلغي حقًا عقاريًا في السجل العقاري والأحكام النهائية التي تؤكد كل ما يتعلق به. في كافة ما عدا تاريخ التسجيل.
تنص هذه المقالة على أن كافة المعاملات التي تشكل أيًا من الحقوق الأصلية أو التابعة للممتلكات يتم تسجيلها في السجل العقاري ، وكذلك القرارات النهائية التي تؤكد الحق أو التصرف في التصرف في الممتلكات ، باستثناء التاريخ والأدلة من التسجيل في السجل العقاري ، يجب أن تعلم أن آثار هذه المعاملات لا تنطبق على الأطراف الثالثة (على الممتلكات) والأشخاص الذين يتعاملون مع المستحقين) وأولئك الذين تم إثباتهم بموجب هذه المادة:
- الحقوق الحقيقية هي حقوق تنشأ بشكل مستقل ، مثل الملكية.
- الحقوق العينية هي حقوق الانتفاع والارتفاق والاستغلال ، وهي حق انتهاء في وجودها ، وهي ذات الحق وتعتمد عليه لأنها خاضعة له.
- تقسيم العقارات.
- طلب.
- البقاء.
- يمتد.
- المرفق.
اللوائح الإدارية لنظام التسجيل العقاري
وضحت اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية بقرار مجلس الوزراء رقم هاتف / 7 / ب / 3887 وتاريخ 1423/2/1423 هـ وقرار وزير العدل رقم هاتف 4493 من معاليه. ويحدد التعميم رقم هاتف 13 / ت / 2476 الصادر عن وزير العدل رقم هاتف 1425/06/1425 هـ و 23/6/1425 هـ المقصود بالتسجيل العقاري في النظام ويتضمن أحكاماً تتعلق بالتسجيل. اللجان التي تقترح المناطق والمدن التي يطبق فيها النظام ، وتحديد الحالات التي يصعب فيها تطبيق ضوابط الوحدات العقارية ، وإبداء الرأي في القضايا التي يحيلها وزير العدل.
كما تحدد اللائحة الشروط اللازمة لاعتبار الأرض وحدة عقارية خاضعة لهذا النظام. في اللوائح التنفيذية ، على سبيل الحصر ، يتم تحديد سبب اسباب الحصول على الحقوق العقارية والطريقة النهائية لتحديد البيانات المتعلقة بالعقار الخاضع للنظام. وغيرها من الأحكام المتعلقة بالضوابط والشروط التي تطبق بموجبها كافة أحكام النظام.
الربط بنظام التسجيل العقاري
قام مجلس الخبراء بالمملكة العربية السعودية ، مجلس الخبراء الوزاري ، بإدخال نظام التسجيل العقاري عبر موقعه الإلكتروني ، حيث ينشر كافة القوانين والأنظمة في المملكة للمواطنين والمقيمين والمحامين والمستفيدين لعرضها. نظام التسجيل العقاري المنشور في عام 2002 هو كما يلي: يمكن الاطلاع على النظام بالكامل لخدمات البلدية والتخطيط وأنظمة التنمية الحضرية. “
يتيح لك الموقع أيضًا اختيار اللغة التي يتم عرض النظام بها. متوفر باللغتين العربية والإنجليزية ، ويمكنه عرض مستند النظام الأصلي وطباعته في نفس الوقت.
تابع أيضًا:
وهنا نصل لـ خاتمة المقال ؛ ويجب أن نعرف من خلاله نظام التسجيل العقاري واللوائح التنفيذية في المملكة العربية السعودية وأهم الأحكام الواردة في هذا النظام.
المراجع
law.boe.gov.sa ، 24/01/2021
